房地产行业的规模，要看两个指标，一个是销售额，另一个是销售面积。

销售额代表了楼市的“吸金能力”，销售面积代表了房地产的“体量”。

回顾过去几年的走势，只要这两个指标出现反弹，终端房价必然会水涨船高，这是典型的“正相关”。

2014开年，商品房销售面积增速转负，下行压力逐渐加大，降价潮开始由杭州、温州向其他城市蔓延。

2015开年，销售额增速触及-16.3%的低点后开始反弹，全年增长6.5%，从3月到9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。

这次由深圳引领，北京、上海、广州也纷纷启动，环京、环沪、二线省会城市的房价蓄势待发。

到了2016年，销售额增速进一步升至22.5%，地王频出，楼市四小龙横空出世，二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。

2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米，房价上涨开始扩散到三线以下城市。

2018、2019年，销售额保持在15万亿左右、销售面积维持在17亿平米左右，两大指标走稳后，房价也很平稳。

因此，我们可以得出一个结论：销售额、销售面积就是房价的“先行指标”。

如果用这个方法，今年的房价走势又会如何演绎?

中泰证券经济学家梁中华8月16日发布研报指出：尽管短期房地产数据向好，但房地产市场恐怕难以实现真正的持续复苏。

逻辑如下：

1，以房地产销售为例，前3个月总共只卖了2.2亿平米的房子，而去年同期是卖了将近3亿平米，这样算来，今年开发商少卖了8000万平米的房子。

2，如果房地产行业要保持3亿平米的体量，少卖的8000万平米房子，必须要在之后几个月找补回来。

3，5月和7月的单月销售面积增速达到了两年来最高，但是，今年前7个月的销量，仍然比去年同期低5.8%，这部分丢掉的销量，压力全在下半年。

4，但是，今年就业形势有目共睹，外贸、零售、制造业、实体经济都还没有恢复到巅峰水平，相应的居民收入也会受到影响，加上调控保持了难得的“毅力”，接下来销售面积、销售额很难持续增长。

通过以上的逻辑推导，梁中华预计：销售和投资的强劲可能都会遇到阻力，房地产市场的走势会先上后下。

该怎么理解房价会“先上后下”?

从时间线来看，9月、10月可能会成为降价月份。

历年房地产都有“先扬后抑”的季节性规律。

3-5月份，各行各业复工，银行信贷额度充裕，房企融资压力减小，不少被压制的购房需求开始释放，楼市“小阳春”随之产生。

但是，8月份之后，在三季报和年报的压力下，回款就成了地产商的当务之急，只有通过降价，才能实现“资金流高周转”。

因为少卖了8000万平米的房子，今年可能会表现的更加明显。

各大房企如果想保持规模，想保住市场份额，要把今年少出来的8000万平米房子卖出去，就必须通过降价、促销、保量的手段来卖房，所谓的“金九银十”，一些位置偏远、楼层一般、户型不佳的房子，会成为降价的主力军。

从城市维度来看，一二线停涨后，三四线压力更大。

今年楼市有个显著的特点，“热钱”全往一二线涌入。

仅拿最近几个月来说，在深圳，1191人抢5套房，中签率0.42%，即便认筹被叫停后，购房者还蹲在售楼部前的花坛迟迟不愿离去。

6月的上海，又一超高总价豪宅项目开盘即告售罄，单套房源总价860万元起，最高超过6000万元，仍未能阻挡购房者抢房热情。

在苏州，上个月销售面积148万平方米，环增132.94%，同比上升108.59%，上半年总成交面积比去年同期增长了27.38%。

正因为一二线的房价表现尤其突出，从7月份至今，杭州、宁波、南京、东莞、深圳多地收紧了调控，诸如限购、限贷、限售等措施又被拿到了台面上，甚至比以往更严。

热点城市被严控后，房价停涨是大概率事件，这种情况下三四线更易被“误伤”。

原因很简单，资金是流动的，就像水一样，哪里门槛低，哪里有价值便涌向哪里。

因为调控加码，大量的“热钱”被困在一二线里出不来，三四线以下的小县城没了棚改支撑，房产又没有任何价值可言，人口常年流出，产业基础不足，接下来可能会成为梁中华所谓“房价先上后下”的地方。