近日，浙江省住房和城乡建设厅印发《关于加强和改进城镇老旧小区物业管理工作的指导意见》，推进建立老旧小区长效管理机制。

具体要如何加强和改进老旧小区物业管理工作呢?

实现物业管理覆盖

老旧小区改造后，有条件的老旧小区应在街道、社区组织协调、指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，实施专业化物业管理。

暂不具备条件的小区，由街道办事处牵头征求业主意见，可通过社区托管、社会组织代管、居民自管等方式，实现物业管理覆盖。

鼓励以街道或市(县、区)为单位，成立或明确国有物业企业进行托底有偿服务，实现老旧小区物业服务全覆盖。

有条件的市(县、区)可给予财政补贴等方式，鼓励品牌物业服务企业管理老旧小区，切实推进老旧小区实现同步改造提升、同步服务提升。

推动业主大会等规范运作

推动业主大会、业主委员会规范运作，确保业主大会、业主委员会议事等程序有章可循;推动业主委员会从“不作为、乱作为”到“有序自治”的转变。鼓励业主积极参与小区管理各项事务，依法维护自身合法权益。

强化业主委员会信息公开，定期公布小区公共收益、经费开支、维修资金使用等事项。业主委员会作出违反法律法规和议事规则的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的撤销其决定，应公告全体业主。对不作为、乱作为的业主委员会，可暂由居民委员会代为履职并由街道组织换届改选。加大对业主委员会委员收受贿赂、职务侵占等违法犯罪行为查处力度，对违规违纪的党员委员给予党纪处分。

完善物业服务标准规范

对改造后的老旧小区严格执行物业管理制度，按照“优质优价、质价相符”原则，完善物业服务标准规范，明确服务最低要求。对物业服务收费达到最低物业收费标准的老旧小区，各地可按有关规定给予补助。补助资金专项用于小区公共部位、共用设施设备维修。

规范物业服务运作机制

市、县物业主管部门要会同有关部门，建立健全老旧小区物业服务合同备案、项目经理备案和项目招投标等制度。推行业主大会成立后通过公开招投标方式选聘物业服务企业。配合街道组织相关部门、单位和业主代表开展物业承接查验和项目交接查验，并公开查验结果。

拓展专项维修资金筹措渠道

结合老旧小区改造，各地应探索实施维修资金的补建、续筹工作。未设立专项维修资金的老旧小区，应在老旧小区改造方案中明确筹集专项维修资金的措施。有条件的市、县可推行专项维修资金“即交即用即补”机制;在老旧小区改造中，对涉及业主承担部分费用可以纳入维修资金使用范围。逐步扩大老旧小区专项维修资金交缴覆盖面，为老旧小区改造后实施长效管理提供资金保障。

提升专项维修资金使用效率

优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限，及时拨付资金。建立紧急维修事项清单，除消防、电梯等重大安全事项以外，对于外立面脱落，屋面、外墙渗漏，排水、排污设施堵塞、破损，围墙、道路坍塌等危及公共安全或严重影响业主正常居住使用等紧急情形时，业主委员会可直接申请使用维修资金。

加强小区物业费和经营性收益管理

业主应按照物业服务合同的约定或老旧小区规定标准按时足额缴纳物业服务费。老旧小区改造可以拓展停车位、经营用房、广告点位等出租收入渠道，所得收益，用于补充物业服务费或弥补维修资金不足。

整合使用老旧小区公共管理经费

针对未实施专业化物业管理的老旧小区，城市政府要研究整合公共管理经费使用，将原由街道承担的绿化、保洁、公共设施维护等工作，可打包交由物业服务企业提供服务，并按照一定标准向居民收取相应费用，改善老旧小区综合管理水平。各地要建立健全保障性住房和老旧普通住宅小区物业服务补助机制，对承接的物业服务企业给予财政资金补助支持。

老旧小区改造中增设物业用房

老旧小区改造中应增设一定面积的物业办公用房和物业经营用房。实现硬件改造和软性服务的同步提升，改造完成即引入专业物业服务，并将能否落实长效物业服务作为老旧小区综合提升改造的考核成效之一。

加快物业智慧信息系统覆盖老旧小区

各地物业主管部门要加快推进物业管理的智能化、信息化建设，落实工作经费，建设开发物业管理服务、经营性收益公开等信息化平台。以打造智慧物业为平台，构建数字化物业管理体系，实现服务覆盖老旧小区。