业主8年不交物业费，物业公司将其诉至法院。对此，业主辩称：物业公司很多服务不到位，没有严格履行合同义务，故而拒交。两者之间，孰是孰非?

最近，宜昌市中级人民法院终审审结一起物业服务费纠纷案件。法院判决：业主王某(化姓)全额支付2011年至2019年拖欠的物业费共计2万余元。这一案件始末如何?当业主和物业公司之间遇到矛盾分歧时，该如何处理彼此关系?本报记者对此进行了采访。

事件回放

业主8年不交物业费 物业公司诉至法院

这起物业纠纷案件得从2010年说起。

2010年3月,某物业公司与业主王某签订《前期物业服务协议》。协议约定：被告购买的房屋按先消费后服务的方式交纳物业服务费，每6个月交纳一次。逾期交纳的，从逾期之日起按每日1%交纳违约金。合同还对物业服务质量(含房屋外观、设备运行、环境卫生、绿化、交通运输与车辆停放、公共秩序维护)、纠纷的解决方式等进行了约定。

合同签订后，王某办理入伙手续，物业公司实际提供物业服务。从2011年3月1日起，王某一直未交纳物业服务费，经物业公司多次催缴，王某仍未交纳。2019年9月，物业公司将王某诉至法院，要求王某支付拖欠的物业服务费2万余元。

法庭上，王某辩称，欠交物业费属实，因物业公司管理混乱不能提供应有服务，违反了《湖北省物业服务和管理条例》的规定，自己无需缴纳物业服务费。

王某表示，自己在小区居住了十年，物业公司的服务很多方面没有做到位。小区内经常进行展览活动，占用公共部位收取相应摊位费，声音嘈杂。自家房子出现漏水，物业公司虽修理过外墙，但是房子漏水没有解决。小区经常出现停水的现象，业主不能进停车场停车，但小区外的车辆交钱可以进去。

一审法院经过审理后判决，王某按《前期物业服务协议》约定标准的60%支付物业费，共计1.2万余元。物业公司对此判决不服，上诉至中院。

中院终审

撤销一审判决 业主全额支付拖欠的物业费

宜昌市中级人民法院立案后，依法组成合议庭对该案进行了审理。经过审慎审理后，宜昌中院判决：撤销一审法院判决，业主王某全额支付拖欠的物业费2万余元。

为什么作出以上判决?物业公司是否存在物业服务重大瑕疵构成违约?王某是否可以拒交物业费?在这份二审判决书中，法院给出了非常详尽的评议解释。

从合同内容及履行情况分析，本案中物业公司的物业服务质量受诸多环境因素的影响，包括小区功能定位和管理条件限制，案涉小区为商住混合小区，环境较普通住宅小区复杂，管理难度相对较大，小区虽存在住改商、群租房、占用公共部位商业经营、车辆停放得不到保障等情形，但物业公司根据自身履行能力已做大量协调工作，并已就相应问题向行政执法部门反映情况，履行了自己的应尽义务。

从权利义务的相互关系分析，违约责任的认定应考量权利义务的对等性和比例性。业主称小区外墙砖脱落，但物业公司已进行过相应维修，业主房屋渗水系房屋质量问题还是第三人侵权所致现尚无法明确，其不应以房屋漏水物业公司未解决好为由主张拒交或少交物业费。业主主张小区垃圾清运不到位、电梯长久失修等，但其提交的证据只能说明在某些时间段的卫生、电梯服务瑕疵问题，尚不构成物业服务根本违约或存在重大瑕疵。

从权利行使主体分析，小区公共部位属全体业主共同所有，对公共部位的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担，当物业公司侵犯全体业主的共同利益时，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，公共部位的利益损失非单一业主特定化的利益损失，单一业主不能直接以此为由拒交或少交物业费。

从物业费的性质和功能分析，应考虑全体业主的共同及长远利益。对于业主要求减免物业费的诉求应做全面合理慎重的分析判定，以免不当裁判影响此类纠纷中物业公司、全体业主与单个业主之间的整体性利益失衡。根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降。同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。

综合以上因素，法院认为，基于物业服务合同的特殊性、权利义务的对等性以及合同主体利益的平衡性等方面的综合考量，物业公司虽存在一般物业服务瑕疵，但已尽到了基本的物业服务合同义务，因此王某拒交或少交物业费的理由不能成立，其应按物业服务合同约定交纳相应物业费。故法院作出如上判决。

律师说法

业主与物业公司有分歧 不能随意拒交物业费

湖北普济律师事务所党支部书记、主任，宜昌市物业管理协会常年法律顾问韩庆阔在接受采访时认为，物业服务合同是约束物业企业和业主双方的，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，导致物业公司根本性违约，业主才能拒交或少交物业费。物业公司在服务过程中，若小区其他业主住改商、乱搭乱建、噪音扰民等行为，只要物业公司尽到制止和要求改正等积极行为，则物业公司就尽到了相应义务，业主应依约缴纳物业服务费。业主随意拒交物业费会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降，同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。

韩庆阔建议，业主在遇到问题时，不宜采取长时间拒交物业费的消极方式进行对抗。若业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决;也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可向行业主管部门进行投诉，或通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。

【相关链接】

不交物业费被起诉的法律后果是什么

新的《民法典》将于2021年1月1日生效，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。

《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

因此，一般来说，不交物业费被起诉的，法院会进行调解，调解不成的，如果业主确实未交物业费的，判决业主缴纳，拒绝履行的，物业公司可以申请强制执行。(记者 一诺)